【損しないためのポイント6選】住宅ローンの選び方を初心者向けにブログで解説

この記事では、住宅ローンを初めて検討している初心者のアナタに、損をしないために抑えておきたい6つのポイントをまとめています。

マイホームの購入。

多くの人にとって人生で最も高い買い物ですよね。

このような高い買い物は一つ間違えると数十万、数百万円は簡単に値段が変わってきます。

本記事では、我が家が実際に2年前に新築戸建てを購入した時の体験談をまとめています。

賃貸？持ち家？【我が家の住宅購入体験談】

会社の福利厚生を改めて確認した所、

と、賃貸でも持ち家でも同じ家賃補助が出ることを初めて知りました。

定年までに貰える住宅給をすぐに計算。残り30年会社に勤めるとして、約1200万・・・。

この時は(今もですが)特に会社を辞める予定はなかったので、この事実に気づいた時には大分「持ち家」に心が傾きました。

また、

などといった妄想も膨らみ、気づいた時にはほぼ一戸建てを買う事を決めていた様な気がします。

そんな時、ここなら住みたいと思えるような建売住宅が売り出される事になり、運命を感じた私たちは新築一戸建て購入という大きな決断に至りました。

住宅ローンについて

住宅ローンとは、住宅を貯蓄だけでは買えない場合に銀行等がお金を貸してくれる仕組みです。

安定した収入のある人なら誰でも借りられますが、審査があってそれに通らないと融資を受ける事が出来ません。また、借りるための諸費用も何十万という単位でかかってきます。

お金の借り方にも色々あって、自分にあったローンや返済プランを知るためには勉強が不可欠です。

住宅ローンの情報収集の仕方

【住宅ローンとは】などの検索だと企業サイトが上位に来てしまいます。

ですが、【住宅ローン　体験談】とか【住宅ローン　ブログ】などと検索して実際に家を購入した人のリアルな声を参考にしていました。

マイホーム購入で「損」しない為の6つのポイント

①住宅ローンを借りる銀行は金利の低いネット銀行で

住宅ローン金利は金融機関によって大きく違ってきます！

数ある金融機関の中でも、ネットバンクは相対的に金利が安い傾向にあります。様々な金融機関の金利情報を比較し、自分に合ったプランを選んで下さい。

②表面金利と実質金利に注意

一般的に住宅ローン金利と言ったら、各銀行が発表する「表面金利」と言われる借入れ額に対して支払う必要のある金利の事になります。

ただし、住宅ローン契約時には手数料や保証料といった名目で支払う必要のある追加コストがあり、それも含めて借入額以外にかかる金額全てを合わせたものを「実質金利」と呼んでいます。

表面金利が高くても、手数料などが低く実質金利としては低いという事もありますので、必ず実質金利で比較するように注意してください。

③固定 or 変動の選択はライフプランに合わせて

よく、金利は固定にすべきか変動にすべきかといった議論はありますがどちらが良いとは言えません。「人による」が結論です。

変動金利は2020年現在は非常に低い水準にありますが、いつどの程度上がっていくかなんて誰にも分りません。

という事で、変動・固定にする目安は私自身この様に考えています。

重要なことは、返済計画を含めたライフプランを詳細に検討するという事。それがあって始めて、金利タイプをどうするかというステップに進めます。

④住宅ローン減税活用でMAX520万円GET

これは住宅ローンを契約した後の話となるのですが、住宅ローン減税という非常にお得な国の制度があります。

これは、13年という期間にわたって住宅ローン残高の1% or もしそれが40万円を超える場合は40万円、が控除されるという仕組みです。

現在の変動金利は0.5%程度となりますので、その場合は住宅ローン減税の対象期間は金利0どころか逆に儲かるという状態になります。

この住宅ローン控除を受ける為には、確定申告をする必要がありますので、住宅ローン契約後は漏れなくに実施するように注意しましょう。

⑤保険の見直しによる固定費削減

住宅ローンを締結すると同時に考えなくてはいけないのは、生命保険の見直しです。

ほとんどの場合住宅ローンには団体信用保険(団信)という保険がついており、これは契約者に何かあった場合には住宅ローン残高の支払いを免除されるという保険になります。

また、多くの方は生命保険に加入しているかと思いますが、加入している1番の理由は残された家族に対しての生活保障という方が多いかと思います。そして掛け金などは、残された家族が生活に困らない程度の補償となる様に考えているのでは無いでしょうか？

団信という保険は住宅ローンの支払いを免除されるという事ですので、つまりもし自分に何かあった場合に家族が住む場所は確保できるという事。

家計の中でも大きなウエイトを占める住居費がなくなるのであれば、生命保険で担保しようとしていた家族への補償を見直すこともできるのではないでしょうか？

生命保険と団信でカバーされる補償をセットで考え、過剰となっていないか？をこの機会に確認し、生命保険の見直しによる固定費削減も行ってみましょう。

⑥投資家向けの新常識

これは一部の投資家の方にのみ当てはまる事だと思いますが、「住宅ローンは繰り上げ返済せず、資産運用に回した方が得」です。

というのも、住宅ローンは非常に良い (金利のクソ安い) 借金であるからです。

その理由を説明しましょう。

2020年4月現在の住宅ローン金利は、変動で0.5％程度、固定で1.2％程度。（ここではキリ良く1.0%とします。）

この場合、もし3000万円の住宅ローンを組んだとすれば発生する利息は30万円/年ですね。

では資産運用(株式投資)による期待リターンはどの程度でしょうか？世界的に有名なファンドであるバンガードのレポートではこう言われています。

今後10年間の米国株式のリターンは年率3.5%～5.5%で、世界株式市場（米国を除く）のリターンは概ね6.5%～8.5%になると見られます。

引用

仮にアナタが3000万円現金で持っているとします。現金一括で3000万円の家を購入すると、利息の支払いをする必要はなくなって一見お得に見えます。ですが、住宅ローンで3000万円借りられれば持っていた3000万円を運用できます。その運用で得られる利益は100〜250万円ほど。例えお金を持っていても、利息を払ってでも運用に回した方が結果的にお得だよ〜という話です。

もちろん株式投資ですのでリスクはありますし、投資のタイミングなどによっても得られるリターンは大きく変わりますので、そんなに単純な話ではありません。

ただ、株式投資をする事で実際に住宅ローン金利の1％を超えるリターンを得られる確率は高いと思っています。

住宅ローン控除が受けられる10-13年間はほぼ無利息で借りられるので、繰り上げ返済をする必要は全く無いと思います。

重要なのは住宅ローン控除が終わった後の返済計画になります。

我が家の場合、住宅ローン控除期間中の資産運用のリターンを確認し、住宅ローン金利を超えるようなリターンが得られている様であれば、繰り上げ返済をせずにできるだけ長く多く借りようと考えています。

我が家の住宅ローンを三井住友信託銀行にした理由

そんなパパの願いから、長期の固定金利にする事は決めていました。

そして、表面金利ではなく実質金利で長期固定金利の比較検討をしました。

実質金利の比較で役に立ったのがこちらのサイト。

経済紙であるダイヤモンドが監修する不動産情報のまとめサイトになります。

住宅ローンの基礎知識や、金利動向、住宅ローン返済額シミュレーションなど、住宅ローンを検討する上で必要な情報がまとまっていて一読の価値アリ！

その中でも、変動、5年固定、10年固定、35年固定など、金利プランに合わせて「実施金利」でのランキングがまとまっており、その時の最安値の銀行を知ることができます。

私の場合、長期の固定金利と決めていましたので、35年固定の金利プランから選択。

住宅を購入した2018年末時点では1位がARUHIのフラット35(頭金20％)、2位が三井住友信託銀行でした。

頭金なしのフルローンでの住宅購入を考えていた私は、当時2位だった三井住友信託銀行での融資を受ける事に決めました。

まとめ　住宅ローンを借りる前には情報収集が大事！